Asunto-osakeyhtiö on osakkeenomistajansa asumistarpeen tyydyttämiseen tehty instituutio, siinä missä suora kiinteistön omistaminen. Kiinteistön omistamisessa verosubjekti on aina kiinteistön omistaja, eli omakotitalossa sen omistava ihminen tai ihmiset ja asunto-osakeyhtiössä yhtiö itse. Omistaja on se, joka maksaa viulut verottajalle. Omakotitalon omistaja maksaa laskunsa saamastaan netto-(palkka- tai muusta) tulostaan. Näistä rahoista verokarhu on jo omansa saanut. Asunto-osakeyhtiölle on suotu monenlaisia lainsäädännöllisiä ”etuja” ja yksi niistä on mahdollisuus sulkea verottajan viulu tiukasti sen koteloon, mutta vain jos isännöitsijä (ja hallitus) on tarpeeksi fiksu, ettei halua tuloveron kakofoniaa kuunnella.
Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on johtava ajatus. Siksi asunto-osakeyhtiö on yleensä olemassa. Hyvällä verosuunnittelulla sinun isännöimäsi taloyhtiön osakkeenomistajien yhdenvertaisuus ei toteudu pelkästään taloyhtiössä itsessään, vaan heistä tulee tasavertaisia verottajan silmissä niiden Suomessa olevan 1,2 miljoonan omakotitalon omistajien kanssa, joiden verosuunnittelu tehdään muulla kuin neloslomakkeella.
Isännöitsijä verokarhun kaatajana
Asunto-osakeyhtiössä verosuunnittelu ei ole vain mahdollista vaan myös suotavaa. Tämä johtuu siitä, että verottajankin näkökulmasta on tärkeää, että osakkeenomistajan ei tarvitse maksaa kaksinkertaista veroa yhtiövastikkeistaan. Verovelvollinen on maksanut yhtiövastikkeet jo kertalleen veronallen kouraisemista tuloistaan.
Isännöitsijä on se verokarhun kaataja asunto-osakeyhtiössä, joten varmista, niin kuin kunnon metsästäjä, että se karhu varmasti kaatuu tänä ja ensi vuonna. Isännöitsijän tehtävät ovat monet, mutta se joka ei isännöintikohteensa varainhoitoa ja verosuunnittelua osaa, ei voi itseään oikeasti isännöitsijäksi laskea. Nyt ollaan siis tärkeän asian äärellä, mutta sen varmasti isännöitsijänä jo tiesitkin kun verokarhu on kaatunut yhtä monena vuonna, kuin olet isännöinyt.
Tärpit taloyhtiön verosuunnitteluun
Jos se (vero)karhumerkki ei kuitenkaan ole aivan varmalla hallussa, niin tässä olisi ne tärpit, jolla se sulka saadaan hattuun.
Tulojen ja menojen tasapaino on tärkein. Yhdeksänkymmenesosaa asunto-osakeyhtiön verosuunnittelusta tehdään talousarviota tehtäessä ja jos tässä kohtaan menee persiilleen, niin noilla neljällä muulla keinolla et taloutta ja verosuunnittelua pelasta. Siksi iltapäivälehti syrjään ja keskity, kun teet talousarviota!
Ensin selvitetään kullakin vastikkeella katettavat menot ja sen jälkeen tulot laitetaan vastaamaan menoja. Sitten pitää vielä miettiä oliko tämä vastike yli- vai alijäämäinen edellisiltä kausilta. Ja niin, laki oikeastaan määrittelee sen, että alijäämäistä talousarviota et voi tehdä ja niin edelleen. Mutta nämähän on kaikilla täysin hallussa… vai onko sittenkään?
Taloyhtiön verotettava tulos on nolla
Nyt kun tulot ja menot on tasapainossa, niin katsotaan niitä hienosäätöjä, millä se verotettava tulos on nolla. No ennen sitä mietitään vielä niitä hankkeita mitä jo mietit tuossa talousarviossa. Suunnittelu, valvonta ja toteutus, niinhän se taloyhtiön urakka tehdään, vai unohtuiko jotain? Kyllä, mutta älä huoli, niin monelta muultakin unohtui – verosuunnittelu. Hankkeen suunnittelussa yksi osa on aina se, mitä verovaikutuksia hankkeella on ja miten varmistetaan, että verotettavaa tuloa ei synny. Rahastointi, tuloutus sekä aktivointi ja menoksi kirjaaminen on tässä kohtaa ne jutut.
Rahastointi (ja tulouttaminen) hankkeen tuloille on yhtiökokouksen päätös ja taas aktivointi ja menoksi kirjaaminen on hallituksen vastuulla, mutta osaako yhtiökokous ja hallitus näitä jos sinä isännöitsijänä et sitä heille selitä ja avaa. Tuskinpa vain, koska näytäppä minulle yhtiökokous, joka tietää mitä tuloverolain vastavuoroisuusperiaate tarkoittaa. Tai hallitus, joka tietää minkälainen korjaus on aktivointipakon tai mahdollisuuden piirissä. Voihan noita olla, mutta harvassa ne ovat.
Tulot, menot ja hankkeet on nyt käsitelty. Mitä jos verotettavaa tuloa on vielä? No ei hätiä mitiä, koska ensin katsotaan se edellisen vuoden verotuspäätös. Teithän veroilmoituksen? Taloyhtiön ei sitäkään tarvi tehdä, jos et halua vahvistaa tappioita, tai ole aloittanut verovuonna toimintaasi, myynyt maa-alueita, rakennuksia tai arvopapereita tai tehnyt yli 50 euron verotettavan tuloksen verovuonna. No mutta sehän on tehty. Siitä katsotaan mahdolliset tappiot. Niitä ei kirjata kirjanpitoon vaan niitä vastaavaa tuloa ei veroteta, mutta tässäkin pitää nyt se veroilmoitus tehdä tältäkin vuodelta.
Poistot taloyhtiön verotuksessa
Eivätkö vahvistetut tappiot riittäneet? No sitten tehdään poistoja. Poistot ovat elinkeinotoiminnassa tulontuottokyvyn vähentymisen määrä, mutta asunto-osakeyhtiöt tekevät näitä kirjanpidon ihmeellisyyksiä vain verotuksellisista syistä maksimissaan elinkeinoverolaissa määrättyjä määriä kustakin taseessa olevasta pysyvästä vastaavasta. Näillä se tulos on nolla tai no alle plusmiinus 50 euroa, milloin sitä verotettavaa tuloa ei synny.
Eivätkö poistot riittäneet? No sitten ollaan jo ison äärellä, koska se viimeinen keino on oikeasti ennakkorahastoinnin vastapari, eli asuintalovaraus. Tästä on erillinen laki, ja jos sen luet, niin täyttä huttuahan se on. Eli käytännössä tämä on vain verotukseen keksimällä keksitty viimeinen keino, jolla se tulos saadaan nollaksi. Verovuonna asuinrakennuksen rakentamiseen, ylläpitoon, korjauksiin sekä siihen liittyvän tontin hoitoon liittyvien menojen asuintalovarauksen enimmäismäärä on 68 euroa asuinrakennuksen pinta-alan neliömetriä kohden. Asuintalovaraus ei ole kuitenkaan verotuksessa vähennyskelpoinen, mikäli se on alle 3 500 euroa verovuodelta tai jos sitä on muodostettu vähempää kuin 200 neliömetrin pinta-alaa vastaavalta määrältä.
Muista kuitenkin, että asuintalovaraus on todellisuudessa sellainen, kuin se hienolta kuulostava persauki- jahtiklubi on nimeltään. Tämä puraisee kymmenen vuoden päästä takaisin taloyhtiön hanuriin, koska se ”tuloutuu” tuloverotuksessa. Eli siitä tulee aikanaan tulo, jos et sitä kirjanpidosta pois hoida ennen sitä.
Nyt on tulos nollilla tai jos ei ole niin sitten pitää katsoa peiliin, koska tulojen ja menojen tasapaino ei toteutunut tai sitten hankkeen suunnittelun, valvonnan ja toteutuksen varjoon jäi verosuunnittelu. Ymmärsit lukemasi ja huomasit, että taloyhtiön kannalta verosuunnittelun keinot, ne neljä tai viisi, miten haluat laskea ovat tässä kirjoituksessa taloyhtiön edullisuusjärjestyksessä.
Taloyhtiön talous kuntoon – kumppanina isännöintiliiga
Taloyhtiöiden suunnitelmallinen ja ajantasainen taloushallinto on meille Isännöintiliigassa ydinosaamista. Jos isännöintiyrityksessäsi on mahtavaa osaamista isännöinnistä, mutta talousasiat tuntuvat haastavilta, autamme mielellämme. Ota yhteyttä, niin jutellaan tilanteestanne, tavoitteistanne ja miten voimme auttaa teitä onnistumaan!
