Taloyhtiön korjausten lykkääminen voi tulla kalliiksi, jos korjaamiseen tarvittava rahasumma nousee isoksi ja lyhyessä ajassa pitäisi rahoittaa laajoja peruskorjauksia. Toisaalta myös pientenkin korjausten tekeminen ilman pidemmän tähtäimen suunnitelmaa voi rapauttaa, etenkin pienen taloyhtiön arvoa ja haluttavuutta, vastiketason noustessa yli alueen keskiarvon. Mikä neuvoksi?

Suunitelmallisuus kiinteistönpidossa on erittäin tärkeää, kun taloyhtiön elinkaaren aikaisia korjauksia ajoitetaan. Mikäli suunnitelmaa ei ole, sorrutaan usein joko harkitsemattomaan korjausriskiin ja korjausvelan kasvuun. Toisessa ääripäässä hätäillään jokaisen rasahduksen jälkeen ja ”ylikorjataan” jokainen vika, mikä kiinteistössä ilmenee. Molempein ääripäiden ongelmaan voidaan puuttua pitkän tähtäimen suunnitelman, tiedostetun riskitason ja kiinteistön korjaustarpeen tiedolla.

Pitkän tähtäimen suunnitelman taloyhtiön korjauksista antaa hallitus. Suunnitelman tulisi nojata tietoon kiinteistön tilasta. Tieto kiinteistön korjaustarpeista saadaan rakennusalan ammattilaisilta, joiden tekemiä kuntokartoituksia ja katselmuksia tulisi aika ajoin tehdä joka kiinteistössä. Näin pysytään selvillä pidemälle aikavälillä tarvituista korjauksista. Aina pitää kuitenkin muistaa, että ulkopuolinen konsultti pelaa varman päälle kun antaa arvioita, joten kriittinen tarkastelu mihin tahansa raporttiin on tarpeen. Lisäksi kuntotutkimuksien hankinnassa tulee aina kiinnittää huomiota sen tekijän omiin tarkoitusperiin. Riippumaton rakennusalan ammattilainen antaa objektiivisimman kuvan todellisesta tilanteesta, mutta jos kysyt aurinkopaneeleita myyvän yrityksen insinööriltä kuntotutkimusta, uskon että löydät yhtenä tärkeimmistä korjaustarpeista aurinkopaneelien asentamisen kiinteistöön, kuin kiinteistöön, ”viis vuotavista putkista, kunhan saadaan aurinkoenergiaa”.

Nyt kun hallituksella on tieto kiinteistön tilasta ja se tekee pitkän tähtäimen suunnitelmaa, tulisi kiinteistön käyttäjien asumisviihtyvyys ja korjausten rahoitusmalli huomioida suunnitelmaa tehtäessä. Näin asuminen on korjausten keskellä mahdollista ja vastiketaso ei sahaa ylös-alas, vaan sitä voidaan harkiten pitää tietyllä tasolla ja estää asumiskustannusten hetkellinen nousu kohtuuttomaksi. Rahoitus on myös se elementti, jonka pohjalta tehdään korjaustarpeiden harkittu riskianalyysi. Putkiremontin ja siitä aiheutuva vuotoriskinkin hyväksyminen voi olla harkittu ja järkevä, jos korjaustarpeiden kannalta tärkeämpää tehtävää on ensin. Suunnitelmallisuutta ei voida riittävästi korostaa, koska ilman suunnitelmaa saatetaan sortua jopa perusparannuksissa hassuihin tilanteisiin. Esimerkiksi energiaremonttien tekeminen tulee aina tehdä tarkoin harkiten. Jos ensin puututte huoneistotasolla lämmityksen riittävyyteen ja heti perään vaihdatte yhtiön öljykattilan maalämpöön, voi olla että vaikka lämpöä riittää, niin rahaa meni harakoille.

Toki aina jotain odottamatonta voi ja yleensä sattuukin, kun puhutaan kiinteistön korjaamisesta. Juuri ne odottamattomat tilanteet sysäävät taloyhtiön kriisiin (jos sysäävät). Helpommin silloin, kun kaikki korjaukset ovat odottamattomia ja suunnittelemattomia, mutta se odottamaton käyttövesipumpun prakaaminen ei ole suuri huoli tai kustannus, jos isot linjat korjaamisen osalta ovat kunnossa. Toisaalta taas vuotava vesikatto odottamattomana on varmasti kriisi taloyhtiölle kuin taloyhtiölle, jossa hallituksella ja isännöitsijällä olisi kyllä suunnitelmallisuudessa peiliin katsomisen paikka.

Kiinteistön arvo ja haluttavuus määritellään yleensä kolmesta pääkohdasta, jotka ovat sijainti, sijainti ja sijainti, mutta noita kolmea tukevat omassa sijainnissaan olevan kiinteistön korjaustarpeiden pitkän tähtäimen suunnitelma, tieto kiinteistön korjaustarpeista ja harkittu korjausten riskitaso.