Häätö on katastrofi. Vuokralaiselle se on oman henkilökohtaisen elämän tragedia, ainakin sen tapahtumishetkellä. Toki voi olla, että osalla vuokralaisista elämänhallinta on mennyt jo aikaisemmin vihkoon ja häätö omasta vuokrakämpästä tai kodista on vain sen vääjäämätön odotettu seuraus. Toinen häädettävien joukko on taistellut häädön syitä vastaan sinnikkäästi, mutta silti hävinnyt taistelun kaikesta yrityksestään huolimatta, mikä on myös vuokranantajan sääli. Vuokranantajalle häätö on vähintäänkin taloudellinen ongelma sen tapahtuessa. Väärin eväin vuokranantajaksi ryhtyneelle nahkatakkisijoittajalle se voi kuitenkin olla myös täysi katastrofi. Riippuu millaisella liidulla kukin vuokranantaja piirtää, ja on piirtänyt siihen saakka.
Häätöjen määrä kasvussa, miksi?
Vuokralaisten häädöt ovat lisääntyneet merkittävästi vuoden 2023 ja 2024 aikana. Tilastojen valossa lisäystä on kertynyt koko maassa huima viidennes ja suuremmissa kaupungeissa vielä tätäkin enemmän. Syitä häätöjen räjähdysmäiseen lisääntymiseen ovat valtiovallan tekemät leikkaukset sosiaaliturvaan, sekä jo korona-aikana alkanut, tiukentunut maailmantalouden tilanne. Kyllä maailmantalouden tilannekin voi, ja heijastuukin yksittäisen vuokrasuhteeseen. Maailmantaloudellinen tilannehan sekin oli, kun valtiovalta päätti hoitaa maan taloutta ”suu säkkiä myöten”- politiikalla ja vähensi tukia, kun verotulot eivät enää niiden ylläpitämiseen riittäneet.
Häädöistä noin yhdeksän tapausta kymmenestä tehdään taloudellisin perustein. Toisin sanoen vuokrat jäivät rästiin ja vuokranantaja turvasi oman selustansa pistämällä toiveet siihen, että seuraava vuokralainen maksaisi vuokransa ajallaan ja säilyttäisi maksukykynsä. Toki häätöjen syynä voi olla myös vaikkapa häiritsevän elämän viettäminen tai sen salliminen vuokraamassaan asunnossa. Yleensä näihin edellä mainittuihin liittyy lisäksi tuo taloudellinen aspekti. Häiritsevä elämäntyyli ja käytöksen korjaamatta jättäminen, jotka johtavat häätöön, kertovat karua kieltä siitä, että elämänhallinnassa on jotain ongelmia. Menemättä nyt siihen ovatko ne päihteet, huonot ihmissuhteet vai jotain muuta.
Uusi joukko, jota häädöt nykyisin koskevat ovat sosioekonomiselta statukseltaan niin kutsuttaja alemman keskiluokan edustajia. Suomeksi, siis normaaleja työssäkäyviä ihmisiä, joista tuli muurareita, taksikuskeja, yksinhuoltajaäitejä, mutta harvemmin lääkäreitä, jotka ovat sinkkuja, dinkkuja, perheellisiä tai jotain nykymuodin mukaisia ihmisjoukkojen yksiköitä, joita ei saa kategorisoida perinteisin määrittein. Joka tapauksessa nämä ihmiset ovat valinneet tai asuvat taloudellisten olosuhteiden vuoksi vuokralla. Johtuen maailman ja omasta taloudellisesta tilanteestaan, heistä suurimmalla osalla ei ole Dr. Phil McGrawn oppien tai Suomen Pankin tilastoinnin mukaisesti kokoajan kuuden kuukauden puskuria pankkitilillä, jos jotain yllättävää tapahtuu. Heistä suurin osa elää kädestä suuhun kuukaudesta toiseen. Taloudellisen tilanteen heikkeneminen, kuten tuen pienentyminen vaikuttavat tähän joukkoon nopeasti.
Vuokratuoton romahdus
Asuntojen vuokraamisessa tuototprosentit ovat pieniä ja jo yhden tai kahden kuukauden menetetty vuokratulo voi romuttaa koko vuoden vuokrauksesta saatavan tulon. Vielä kun vuokraaja suurimassa osassa tapauksista on henkilö, jolla ei ole taloudellisia puskureita tai mitään seitsemättä taivasta, josta hän nykäisee rahaa maksaakseen maksamattomat vuokrat, vaikka ne annettaisiin ulosoton voudille perittäväksi. Eli tappioksi jäävät. Vuokravakuus voi tätä tilannetta vähän parantaa, mutta sieltäkään ei mitään pitkiä hunajajokia voi odottaa. Mikä siis neuvoksi vuokranantajalle, jotta häädön kaltaisilta katastrofeilta vältyttäisiin?
Osakemarkkinoilla käytetään käsitettä vastuullinen sijoittaminen. Tämä tarkoittaa arvopohjaisiin valintoihin perustuvaa sijoitusstrategiaa, jossa huomioidaan vaikkapa ympäristö tai sosiaalinen vastuu. Esimerkiksi Kirkon eläkerahasto on vahvasti vastuullinen sijoittaja, joka sijoittaa pitkäjänteisesti omia arvojaan unohtamatta ja tekee hyvää tuottoa sijoituksilleen. Pitäisikö yksittäisen vuokranantajan tehdä vuokralaisen valinta vastuullisen sijoittamisen arvopohjan ohjaamana? Voisiko arvopohjainen päätös olla tae pidemmästä ja tuottavasta vuokrasuhteesta?
”Vastuullinen sijoitus” vuokralaisen valinnassa
Vuokraamisessa arvoista varmasti sosiaalinen vastuu yhteiskunnasta on se mikä korostuu. Vihreät arvot on vähän huonompi huomioida vuokrasuhdetta tehtäessä. Voisiko tällaisella ajatusmaailmalla luoda pitkäjänteisen tuottavan vuokrasuhteen ja miten tuo sosiaalinen vastuu näkyisi vuokralaisen valinnassa? Kirjoittajana voisin nähdä tuon toteutuvan, kunhan tuossa sosiaalisessa vastuussa ei mennä liian korkealentoisiin ajatuksiin, vaan pidetään ne yksinkertaisina. Olisiko esimerkiksi vuokralaisen valinnassa ajatus siitä, että vuokraan omaisuuteni sille, joka todella haluaa tehdä siitä kodin, josta pitää kiinni. Varmaankin silloin vuokralaiskandidaattisi olisi juuri alemman keskiluokan edustaja, vaikkapa yksinhuoltaja lasten kanssa, tai se työelämän syrjään juuri päässyt nuori aikuinen. Sellainen ihminen, joka haluaa viettää rauhallisen elämän hyvässä paikassa josta tehdä koti ja pitää siitä kiinni. Vuokralaisesi olisi pahimman sattuessa se ensimmäisen kappaleen sinnikäs taistelija, joka venyy ja taistelee omasta kodistaan, eikä välttämättä luovuta vuokrien maksamisesta heti kun paska iskee vähän tuulettimeen. Uskoisin vieläpä, että tällainen ihminen ja ”vastuullinen sijoitus” vuokra-asuntoon olisi suhteellisen helppo tunnistaa, mutta ylimääräistä työtähän se vaatiisi vuokrauksen tekemisen aikana.
Vastuullinen sijoitus ei ole tae, etteikö sitä pahinta, eli häätöä voisi tapahtua. Ajatuksen tasolla häätö voi kuitenkin olla kauempana, koska ”sijoituksesi” on sitoutunut enemmän omaisuuteesi. Vielä kun viedään tuota vastuullista asuntovuokraamista yksi askel pidemmälle, niin häätö voi olla jopa kauempana, vaikka vuokralaiselle tulisikin taloudellisia vaikeuksia. Tällä hetkellä asuntosijoituksen tuotto vaihtelee noin neljän ja kahdeksan prosentin välillä vuosittain. Mitäs jos valitaan vastuullinen ja pitkäkestoinen sijoitus, eli valitaan vuokralainen ”vastuullisesti” ja odotetaan tuottoa vaikkapa neljän ja kuuden prosentin väliin. Lisäksi pidennetään tuoton tarkastelujaksoa vaikkapa viiteen vuoteen. Tällaisessa tapauksessa seitsemän prosentin vuotuinen tuotto toisi ”ylituottoa” prosentin jonain vuonna ja voisit ajatella sitä kumulatiivisesti niin, että olet valmis uhraamaan tuon ylituoton pitääksesi hyvän vuokralaisen. Tuo ”ylituoton” uhraaminen voisi olla vaikkapa vuokranalennus siinä tilanteessa, milloin pahin olisi tapahtumassa, eli millä vältät häädön ja autat sitä sinnikästä taistelemaan sen oman kodin ja sinun tuottosi eteen. Johtaisit siis omia odotuksiasi tuoton ja sijoituksesi aikajänteen suhteen. Pitkällä juoksulla vähemmän rahaa on enemmän vuokraamisessa, kuin maksimituotto, joka päättyy häätöön.
Miksi ajattelen näin? Ajatukseni on, että arkielämän vastuullisuus vuokrauksessa voisi johtaa parempaan lopputulokseen nykyisessä talouden puristuksessa, vaikka siinä vähän tuotosta tingittäisiinkin. Ajattelen näin, koska olen isännöitsijä ja olen nähnyt enemmän kuin muutaman vuokralaisen häädön ja voin sanoa, että hyvin usein häädetyn vuokralaisen valinnassa ei ole laitettu mitään ajatusta yllä esitettyyn ”vastuulliseen” sijoitukseen. Voisiko yllä esitetty malli vuokralaisen valinnassa olla parempi, jää sinun arvioitavaksesi, kun seuraavan kerran olet vuokraamassa omaisuuttasi.
