Taloyhtiö on asunto-osakeyhtiön, jonka tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai vaikka rakennuksen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolta käytetään asumiseen. Jokainen asunto-osakeyhtiön osake tai osakeryhmä antaa omistajalleen oikeuden hallita ja omistaa kyseiseen osakkeeseen liittyvää asuinhuoneistoa tai tilaa. Käytännössä osakkeenomistajat omistavat osakkeita, joilla saavat oikeuksia yhtiön rakennuksessa oleviin tiloihin.
Taloyhtiöitä on monenlaisia ja monen kokoisia. Kahden huoneiston paritalo tai usean sadan asunnon betonikolossi omine vedenottamoineen ja väestönsuojineen ovat molemmat asunto-osakeyhtiöitä. Mikä sitten on pieni taloyhtiö? Pienen, keskikokoisen tai suuren taloyhtiön määritelmä on häilyvä ja se on enemmän sidoksissa siihen maantieteelliseen sijaintiin, mihin asiaa pohtiva kullakin ajan hetkellä on sattunut maallisen tomumaijansa jalkoina tunnetut ulokkeet asettamaan. Suuremmissa kaupungeissa taloyhtiöiden keskikoko on ymmärrettävästi suurempi, kuin harvaan asutetuissa maalaispitäjissä ihan vain maan hinnan ja muiden taloudellisten tosiseikkojen vuoksi. Siinä missä Ylivieskan kokoisessa pienemmässä kaupungissa kuudesta kahteentoista huoneistoinen taloyhtiö on keskikokoinen, on se Tampereella auttamatta pieni ja taas se Ylivieskan suurimpiin kuuluva Kaisaniemen perukoilta löytyvä noin 60 huoneistoinen taloyhtiö on taas Tampereella vielä aika keskikokoinen. Tuupovaarasta nyt puhumattakaan, mikä siellä on pieni, suuri tai keskikokoinen.
Pienen taloyhtiön raja on siis häilyvä. Mutta todetaan kuitenkin, että suurempi osa Suomen taloyhtiöistä on pieniä, kuin moni arvaakaan. Tästä kertoo se tosiasia, että noin kolmannes Suomen taloyhtiöistä on ilman ammattimaista isännöintiä. Tämä johtuu vain ja ainoastaan taloyhtiöiden koosta, että tähän kolmannekseen ei kukaan isännöitsijä ole keksinyt sellaista viisasten kiveä, miten niistä saataisiin tehtyä bisnestä.
Laki on kaikille sama
Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan sellaisenaan Hervannassa oleviin satojen huoneistojen betonikolosseihin, kuin myös Tuupovaarassa oleviin paritaloihin. Vaikka teoriassa periaatteen ja käytännön ero ei ole merkittävä, voit vain kuvitella, kuinka erilaisia käytännössä yhtiökokousten järjestäminen ja teknisen kunnossapidon hallinta voivat olla. Linjasaneerauksen suunnittelun kilpailuttaminen maksaa tuolle Hervannan kolossille varmasti saman verran kuin avaimet käteen mallinen remontti tuolle Tuupovaaran nakkikioskille. Tuupovaarassa yhtiökokous on rento kahvitteluhetki, josta pidetään pöytäkirja, jos sitä verrataan niihin krumeluureihin, joita Hervannassa tehdään mm. osakkeenomistajien yhtiökokouksessa tehtävään äänestyksen oikeellisuuden varmistamiseen. Kuitenkin molempia tulisi hoitaa samojen periaatteiden ja hallinnon kiemuroiden mukaan ja hyvä niin. Silloin Tuupovaarassa asuntonsa omistava saa saman lain suojan omaisuudelleen, kuin hervantalainen. Kuitenkin jokainen ymmärtää sen, että jos Hervannassa tarvittavat hallinto- ja toimintamallit otetaan kokonaisuudessaan käyttöön Tuupovaarassa, niin saadaan yksi taloyhtiön konkurssi lisää. Näin ollen pienen taloyhtiön hallintoa on hoidettava eri tavalla, mutta lain kannalta samoihin lopputuloksiin kuin suuressa taloyhtiössä.
Pienet Yhtiöt, Suuret Eroavaisuudet?
Pitäisikö lainsäädännössä ottaa huomioon, että pienet taloyhtiöt eivät voi olla saman sääntelyn piirissä kuin suuret tai keskikokoiset? Vai eikö pienille taloyhtiöille ole kehitetty niille sopivaa tuotetta, jolla hallinto ja kiinteistönpito olisi mahdollista kohtuullisilla kustannuksilla ja riittävän vaivattomasti? Lakia tuskin kannattaa tai on edes mahdollista muuttaa, koska se takaa asunto-osakeyhtiön kokoon katsomatta osakkeenomistajalle oikeudet ja suojan sille, että hänen omaisuuttaan hoidetaan oikein. Se että pienille taloyhtiöille ei ole tarjottu heille sopivia palveluita on enemmän kekseliäisyyden puutetta isännöitsijöiden puolelta ja taas jonkin tasoista laiskuutta pienten taloyhtiöiden päättäjiltä hankkia heille sopivia palveluita, koska työkalut näiden taloyhtiöiden hoitoon on olemassa.
Isännöitsijän ja pienen taloyhtiön näkökulmasta hallinnon ja vaikkapa sen teknisen ylläpidon johtamisen hoitaminen on haastavaa. Taloyhtiön näkökulmasta hinta pitäisi olla kohtuullinen, sekä vaiva hallitukselle ja osakkaille minimaalinen, kun taas isännöitsijän näkökulmasta velvollisuudet isännöitsijänä pitäisi pystyä täyttämään ja rahaakin pitäisi tulla sen verran, että isännöintibisnes kannattaa. Isännöitsijän veloitukset taloyhtiölle ovat kautta aikain perustuneet kuukausittain veloitettavaan kiinteään veloitukseen, jolla hoidetaan tehtäväluettelon tietyt osat. Tänä päivänä lisäksi on keksitty tuote- ja muita erilisveloituksia kattamaan sitten niitä erikoisempia tapahtumia, joita ei haluta hinnoitella mukaan sinne kuukausihintaan. Koska isännöitsijöiden velvollisuudet ovat laajat, vastuu toiminnasta perustuu lakiin. Nykyaikaisessa isännöinnissä tarvitut ohjelmat, laitteet ja vaikkapa vakuutukset eivät ole ilmaisia ammattilaisten palkoista puhumattakaan, niin tuo kuukausihinta voi olla jo kauan sitten ponnistanut, kun Armand Duplantis yli pienen taloyhtiön riman, mitä ollaan valmiita maksamaan.
Kuukausihinta on toki jollain tavalla riskitön vaihtoehto taloyhtiölle, mutta ymmärrän sen närän, joka pienessä taloyhtiössä on, kun kuukausihintaan on sisällytetty sellaisia tehtäviä, jotka tapahtuvat kerran tai kaksi koko pienen taloyhtiön olemassa olon aikana ja silti isännöitsijä niistä ”veloittaa”, koska laki voi vaatia joskus niiden tekemistä. Kukapa haluaisi maksaa sellaisista asioista joita ei todellisuudessa tarvi. Laki on tässä kohtaan vähän ostettavan palvelun ja myyjän halun myydä kevyempää palvelua välissä, koska se kuka isännöintisopimukseen nimen pistää ottaa kaikki lain vaatimat isännöintitehtävät hoitaakseen isännöitsijänä. Ilman sitä nimeä isännöintisopimuksessa vastuu on hallituksella. Mikä siis neuvoksi siihen, että hallintopalveluiden myyjällä olisi myyntihaluja sellaisella hinnalla, että ostaja olisi valmis siitä maksamaan?
Tehosta taloyhtiösi hallintoa – Taloushallinnosta hybridi-isännöintiin
Hyvin hoidettu taloushallinto on kaikkien isännöitävien taloyhtiöiden kivijalka. Rahaliikenne ja sen muistiin merkitseminen sekä näiden pohjalta tehtävä tilinpäätös ja viranomaisilmoitukset ovat merkittävä osa hallintoa. Oikein tehty kirjanpito myös on iso työkalu vahvistamaan sen, että kaikkia osakkeenomistajia on kohdeltu tasapuolisesti. Taloushallinto on erotettavissa isännöinnistä, eli tätä taloyhtiö voi ostaa sen irrallaan vaikka kiinteällä kuukausihinnalla ja varmistua, että kustannukset ovat varmasti tiedossa. Entäs sitten ne hallinnon kiemurat tai vaikkapa se kiinteistönpito? Suurin osa pienistä taloyhtiöistä on selvinnyt kokouspöytäkirjojen teosta ja päätösten teosta tähänkin asti vaikka, niillä ei ammattimaista isännöintiä ole ollutkaan ja kylläpä ne normaalit kiinteistön hoitoon ja korjaamiseen liittyvät toimenpiteet on tulleet tehdyksi. Ehkä nuo ei ole olleet mitään kymmenen plus suorituksia välttämättä, mutta niistä on selvitty. Entäs sitten kun kohdalle tulee niitä tapahtumia, minkä takia se tarjouksena saatu ylihintainen isännöinti jätettiin ottamatta, joita ei osata välttämättä hoitaa. No isännöinti on asiantuntijatyötä, jota voidaan myydä tunti tunnista tai vaikka tarjouksen perusteella johonkin yksittäiseen tehtävään. Näin tehtynä vastuu jää hallitukselle ja myyjä on konsultti, joka toki vastaa tiettyyn rajaan omasta työstään, mutta ei samalla tavalla, kuin isännöitsijänä lain mukaan. Näin tekemällä voidaan kuitenkin hoitaa se yhtiöjärjestyksen muutokseen liittyvä kokous ja sen jälkityöt tai voidaan ostaa vaikka sen vesivahingon hoitoon liittyvä tekninen ja hallinnollisen isännöinti.
Hirvittääkö hinta, kun isännöitsijä on konsulttina? Ammattilaisen työ maksaa, se on tosiasia, mutta ostajana voi miettiä montako kertaa tuollainen tilanne tulee eteen taloyhtiön toiminnassa vaikkapa viiden tai kymmenen vuoden aikana ja sen jälkeen naurussa suin maksaa sen konsulttilaskun, koska halvemmaksi tällainen hybridi-isännöinti tuli, kuin se perinteinen. Tämä vaatii vain sen uskalluksen ostaa palveluita silloin kun niitä todella tarvitaan ja siirtyä pois liiallisesta riskien välttämisestä. Yksittäinen tapahtuma voi olla hinnakas, mutta pitkässä juoksussa yksi tai kaksi asiaa johon rahaa käytetään ei ole kokonaisuuden kannalta kallista. Ajattele vaikka auton omistamista. Jokainen autonsa omistava tuskailee silloin kun renkaat pitää vaihtaa tai jakohihnan vaihto tulee eteen huolto-ohjelman mukaan, mutta silti autonsa omistava voi hymyillä olevansa taloudellisesti fiksumpi, kuin leasingautolla ajaja, koska hänen jakohihnansa vaihto on hinnoiteltu kuukausivuokriin ja varmasti moneen kertaa kovalla katteella. Voit kokeilla tehdä tukkimiehen kirjanpitoa alla olevaan listaan teidän taloyhtiön tarpeista isännöitsijälle konsulttina, kun kirjanpito on hyvässä hoidossa ja normaalit yhtiö- ja hallituksen kokoukset saadaan pidettyä ilman apuja, että mitä sen hybridi-isännöinnin hinta voisi olla.
Montako kertaa viimeisen kolmen, viiden tai kymmenen vuoden aikana meidän taloyhtiössä on tapahtunut seuraavia
- Yhtiöjärjestyksen muutos
- Vahinkotapahtuma esim. vesivahinko
- Merkittävä peruskorjaus, kuten linjasaneeraus tai vesikaton uusiminen
- Huoneiston haltuunotto
pienen Taloyhtiön taloushallinto kuntoon – kumppanina isännöintiliiga
Voitaisiinko teidän pientaloa hoitaa hankkimalla sille laadukkaat taloushallinnon palvelut ja tarpeen mukaan isännöintiä asiantuntijatyönä? Ota yhteyttä, niin jutellaan tilanteestanne, tavoitteistanne ja miten voimme auttaa teitä onnistumaan!
