Yhtiövastikkeiden suuruuden määrittäminen talousarviota varten on yksi isännöitsijän kevään tärkeimmistä tehtävistä. Kaikki kullakin vastikkeella katettavat kulut pitää saada katettua tarkoitukseensa kerätyillä vastikkeilla.
Lisäksi pitää vielä muistaa se, että yhtiö ei voi tehdä tarkoituksella alijäämäistä talousarviota, eikä taloyhtiön pitäisi maksaa tuloverojakaan. Lähtökohta on siis se, että tuloja pitää olla enemmän kuin menoja ainakin pidemmässä juoksussa. Tässä ei siis olla niin kuin kuntataloudessa, että alijäämä pitää kattaa neljän vuoden vaalikauden aikana. Vastikejäämien pitää olla plussalla ja jos meni persnetolle, niin seuraavassa talousarviossa on tehtävä korjausliike.
Pääomavastike lainojen hoitamiseen?
Lainojen hoitamiseen tarkoitetut pääomavastikkeet ovat puhuttaneet taloyhtiöissä viime vuosina. Jo hamassa menneisyydessä 2016 alkanut nollakorkojenaika on päättynyt ja korkotaso on noussut aiempaan verrattuna. Korkotason nousu on johtanut pääomavastikkeiden nousuun. Elämässä on syntymisen jälkeen kaksi pakollista asiaa. Ennen elämän päättymistä ne elämän pakolliset ovat verojen ja lainojen maksaminen. Jokaisen pitää maksaa siis oma velkansa korkoineen oli se velkakirja oma tai sen taloyhtiön, jossa olet osakkeenomistaja.
Pääomavastikkeiden nousu on helppo perustella ja ymmärtää. Viiden prosentin korko aiemman yhden prosentin korkoon verrattuna johtaa määrällisesti suurempiin korkoihin. Jos sen nyt vääntää rautalangasta noilla äsken mainituilla korkoprosenteilla ilman miettimättä annuiteettejä tai tasalyhtenteisyyksiä, niin 10 vuoden lainan ensimmäisenä vuonna viiden prosentin korolla noin kolmannes kaikesta pankille maksettavasta on korkoa ja taas prosentin korolla noin 9/100. Tähän ei liity kuin rahan hinnan, eli koron nousu ja se ainoa järjen köyhyys voi liittyä siihen lainan määrään.
hoitovastikKEELLA KATETAAN TALOYHTIÖN KULUT
Hoitovastikkeilla katetaan kaikki muut kuin pääomavastikkeilla katettavat menot. Niputetaan kaiken maailman mediavastikkeet ja vesivastikkeet samaan tätä kirjoitusta varten. Vesi- ja ”tiesliemikä”-vastikkeissa kyse on yhden kulun, kuten veden kattaminen omalla vastikkeellaan, mutta yhtä hyvin ne voitaisiin maksaa kaikki samalla hoitovastikkeella.
Kiinteistöliiton tutkimuksen mukaan hoitovastikkeet nousivat vuodesta 2022 vuoteen 2023 noin 7,5 prosenttia ja tahti 2023 vuodesta 2024 vuoteen ei varmasti ole hidastunut. Koko Suomen asunto-osakeyhtiöiden juoksevat hoitokulut lasketaan vuosittain miljardeissa. Kun siihen lisätään vielä korjauksista tulevat menot, niin ollaan lähempänä kymmentä, kuin viittä miljardia euroa vuosittain. Työllisyysvaikutus tällä rahalla on sellainen, että mikäli tuota rahaa ei käytettäisi, niin sekä SAK että Suomen hallitus olisivat erään entisen pääministerin sanoin, kuin sika vatukossa miettimässä uusia työllisyystoimia ja jäsenmaksukatoa.
Neliötä kohti hoitovastike koko maassa vuonna 2022 Tilastokeskuksen mukaan oli noin 4,30 euroa, joten jos yhdistää tuon Kiinteistöliiton kyselyn nousuvauhdin tuohon lukuun, niin ollaan noin 4,60 eurossa neliölle. Paljonko tuossa on aitoa hintojen nousua ja paljonko järjen köyhyyttä?
Markkinatalous syrjäytti oravannahkakaupan ihan vain siksi, että se oli parempi systeemi kokonaisuutenaan. Oravan nahkaan inflaatio osuus ajan myötä pääasiassa sen karvamäärän vähentymisenä ja sitä myöden arvon tippumisena. Markkinatalouden hintojen nousun ja rahan reaalisen arvon pienentyminen on vähän syntymekanismiltaan karvanlähtöä monimutkaisempi kokonaisuus.
Inflaatio tulee ja yhtiövastike nousee – vai nouseeko?
Inflaation olemuksesta voi lukea mistä tahansa kansantalouden perusoppikirjasta tai vaikka internetin syövereistä, mikäli aihe kiinnostaa. Todetaan nyt vain, että inflaatio on se hintojen nousu, joka nostaa omalta osaltaan niitä hoitovastikkeita. Mutta kaikkea ei tämän Euroopan keskuspankin suitseman ja monen ekonomistin kyttäämän tilastoissa näkyvän nousevan viivan syyksi voi laittaa. Osa hoitovastikkeiden noususta on järjen köyhyyttä.
Mitä se järjen köyhyys tuossa hoitovastikkeessa on? Ajan myötä suomalaiset ovat laitostuneet mm. EU:sta tuleviin mitä ihmeellisimpiin määräyksiin kurkun käyryydestä pakolliseksi määrättyyn 12 kielellä annettuihin kumisaappaiden käyttöohjeisiin. Näistä ohjeista on tullut normi, jota me kuuliaisena ja herraa pelkäävänä kansana noudatamme samalla, kun jonotamme kiltisti kilometrin jonossa ilmaisia ämpäreitä paikallisen halpakaupan avajaisissa.
No kurkut sikseen, koska näillä eurooppalaisilla ja sisäsyntyisesti keksityillä järjen köyhyyksillä nostetaan asumisen hintaa aivan syyttä. Ajattelepa vaikka sitä kaveria, jolla oli hyvä tahto, kun ajoi läpi aikanaan sen, että paloturvallisuuden vuoksi jäteastia on irrotettava asumiskiinteistöstä kahdeksan metrin päähän tai sillä komitealla, joka sälytti tai ainakin yritti sälyttää hajulukkojen putsausvastuun asunto-osakeyhtiönä tunnetulle kollektiiville. Uusimpana mielen köyhyytenä vouhotetaan taas pelastuslain nimissä palovaroittimien huolto- ja ylläpitovastuusta.
Älä käsitä väärin. Monilla lainsäädäntöön ajetuilla uudistuksilla on ratkaistu aitoja ongelmia, mutta onko niistä ainakin osassa maksatettu marginaalisen ryhmän typeryys enemmistön lompakolla? Jokainen järkevä ihminen tietää ettei palava, tai kytevä materiaali kuulu roskikseen. Ja kyllä ainakin minun kasvatukseen kuului opetus olemaan laittamatta palavia tulitikkua naapurin roskikseen. Aion jatkaa hyvää perinnettä ja opettaa tämän myös omalle lapselleni. Vaistojen perusteella yksikään ihminen ei omaa hajulukkoa tai pesuhuoneen lattiakaivoa osaa puhdistaa, mutta ei se homma kyllä mitään korkeakoulututkintoa vaadi. Suurin osa antaa sen palovaroittimen pariston olla paikallaan ja hakee uuden kaupasta siihen kaukosäätimeen loppuneeseen, vaikka niitä paristottomia palovaroittimia aina silloin tällöin palosyytutkinnoissa löytyykin.
Onko siis niin että maassa, jota pidetään maailmalla järjen äänenä pohjoisesta, jossa henkilölle sukupuoleen katsomatta yksi naapurin eniten kadehtimia saavutuksia on oman talon hartiapankkirakentaminen, olemme ainakin osittain lopettaneet ratkaisemasta ongelmia sillä maalais- tai kaupunkilaisjärjellä? Sillä järjellä, jolla on tilastojen valossa saavutettu nuuka, mutta onnellinen elämä. No jos uskotaan tuota alussa mainittua Kiinteistöliiton kyselyä niin kyllä. Me maksamme kuuliaisesti kaikki mitä hoitovastikkeeseen sisällytetään, koska tuon tutkimuksen mukaan vastikesaamiset ovat vain maltillisessa nousussa. Onpa suurin osa taloyhtiöistä varautunut vielä tähän hullutukseen antamalla hallitukselleen valtuudet periä vielä sen 13. ja 14. kuukauden hoitovastikkeen. Välillä ihmettelen, että miten kaikki tällainen järjen köyhyys menee taloyhtiöiden osakkeenomistajille läpi ilman mitään vastaväitteitä, henkilökohtaisia nälkälakkoja tai Mannerheimintien sulkemisia taloyhtiökapinana. Syytä noille edellä mainituille asioille voisi olla.
Isännöitsijän rooli vastikkeen määrittelyssä
Paljonkohan tuon järjen köyhyyden osa on tuossa hoitovastikkeessa ja voisiko isännöitsijöiden osaava joukko olla taloyhtiöiden järjen ääni? No kaikkivoipaisuudessaan isännöitsijäkään ei lakia voi muuttaa. Mutta ennen kuin hyväksytään se pian perustettavan Suomen Palovaroitinhuolto Oy AB:n tarjous kaikkien asuntojen palovaroittimien kuukausittaisesta huollosta, joka katetaan sillä yhtiöjärjestyksen muutoksen perusteella kannettavalla palovaroitusvastikkeella, pitäisikö pysähtyä ja miettiä. Voisimmeko olla enemmän oman palkkiomme väärtejä hyviä isännöitsijöitä ja asumisen ammattilaisia, jos aloittaisimme sen taloyhtiökapinan? Tuodaan siihen päätöksentekoon lisää sitä maalais- tai kaupunkilaisjärkeä takaisin. Kokeilepas kertoa hallitukselle ennen tuota palovaroitinvastikeyhtiöjärjestyksen muutosta tämän kirjoituksen sanoin, mihin me tulemme sitä rahaa keräämään ja kysy sitten, että olisiko tähän muuta ratkaisua.
Taloyhtiön talous kuntoon – kumppanina isännöintiliiga
Taloyhtiöiden suunnitelmallinen ja ajantasainen taloushallinto on meille Isännöintiliigassa ydinosaamista. Jos isännöintiyrityksessäsi on mahtavaa osaamista isännöinnistä, mutta talousasiat tuntuvat haastavilta, autamme mielellämme. Ota yhteyttä, niin jutellaan tilanteestanne, tavoitteistanne ja miten voimme auttaa teitä onnistumaan!
