Taloyhtiöiden konkurssien määrä on lisääntynyt merkittävästi viimeisen kahden vuoden aikana, vaikka moni matalaa tai korkeaakin majaansa taloyhtiössä pitävä ei edes uskoisi, että konkurssi olisi omalle kotitaloyhtiölleen mahdollinen. Kyllä se valitettavasti on.
Vuosien 2015-2023 aikana noin 200 taloyhtiötä Suomessa on asetettu konkurssiin. Normaalina vuonna, jos sellaisia edes on olemassa, luku on yhdestä kahteen, mutta tälläkin hetkellä lähemmäs 30 taloyhtiön konkurssia on vireillä.
Korkojen nousu, energian hinta ja korjausvelka. Siinäpä yhtälö, jolla taloyhtiön konkurssit ovat nousseet puheenaiheeksi. Avaan tässä tekstissä, jossa on hiukan pakinan sävyä mukana tarkemmin taustoja, jotka voivat taloyhtiön viedä konkurssiin asti. Jatka lukemista, niin osaat lukea ilmassa olevat merkit ja tarttua toimeen ajoissa. Tavoitteena on koti vailla konkurssia.
Kun konkurssipesänhoitaja ottaa taloyhtiön haltuun
Eihän se osakkeenomistajalle kiva tilanne ole, vaikkei varmaan yllätyksenäkään tule, kun käräjäoikeus määrää taloyhtiölle konkurssipesänhoitajan. Pesänhoitaja syrjäyttää hallituksen ja isännöitsijän ja alkaa realisoida sitä mitä jäljellä on, jotta velat saadaan maksettua.
Käytännössä konkurssipesänhoitaja tekee osakkeenomistajan kanssa vuokrasopimuksen, jolla asuminen voi jatkua vielä toistaiseksi. Siinä kohtaa voi tuntua vähän samalta kuin huonohampaisesta oravasta jäisen kävyn kanssa, kun koti ei olekaan enää oma. Olisiko tämän tilanteen ja ”oman kodin vuokraamisen itselle” voinut välttää. Oliko meillä paska isännöitsijä vai omaa etuaan ajava hallitus? Mistä tämä kaikki johtui?
Veikö taloyhtiön konkurssiin korkeat lainankorot?
Konkurssin syitä selvittääkseen joku voisi kysyä, että miksi taloyhtiöitä asetetaan konkurssiin juuri nyt, kuin elo- tai mitälie kapinoita pidetään maamme pääkaupungissa. Olisiko syy korkojen nousussa? No voi olla, mutta kyllä siinä kohtaa hallitukset, osakkeenomistajat ja myös isännöitsijät ovat syyllistyneet vähintään velalliseen typeryyteen, jos kuvitelma oli, että rahaa tulee pankista, niin kuin sähköä pistorasiasta, eikä siitä tarvitse maksaa mitään.
Markkinatalouden vanhimpiin kuuluva keksintö on, että rahan hinta on korko. Pankit testaavat kaikki velalliset stressitesteillään ennen velan myöntämistä. Tosin jossain kohtaa velananto 2000-luvun kahden ensimmäisen vuosikymmenen aikana tuntui vähän jo 1980-luvun kasinotalouden huumaa vastaavalta. Olisiko kyseessä ollut sellainen 2000-luvun nettikasinohuuma? Pistetään siis ainakin osa niistä vähistä korkojen noususta johtuneista konkursseista pankin piikkiin. Joku saattoi tosiaan vähän ylilainoittaa jotakuta.
Johtiko energian hinta taloyhtiön kurjaan kohtaloon?
Konkurssin syy ei siis ollut ainakaan yksin korot, mutta olisiko se syyllinen sitten energian hinta?
No kyllä varmaan jossain yksittäistapauksissa siinä marginaalisessa taloyhtiöiden joukossa, jossa lämmitys hoidettiin maakaasulla. Tuli varmaan sellainen keskieurooppalainen fiilis, kun pystyi samaistumaan italialaisten ja saksalaisten kanssa samaan joukkoon ja samaan slaagin joka aamu, kun katsoi TTF:n tämän päivän noteerausta kaasun (yli)hinnasta.
Joku tilastonikkari voi varmasti kuitenkin todeta, että ei ne maakaasulla lämpiävät yhtiöt ainakaan yliedustettuna taloyhtiöiden konkursseissa ole. Toki energian hinnat kaasusta sähköön ja myös kaukolämpöön tulivat vähän yllätyksenä viime talvena. Hinnat aiheuttivat kyllä harmaita hiuksia sekä inhimillisiä tragedioita talouden puolella, mutta ei tuokaan kustannusten räjähdys kaikkia konkursseja selittävä tekijä ole.
Lämmitysenergia on lähemmäs viidennes koko taloyhtiön kulupotista, mutta silti sen kulun tuplaaminen ei tee hoitovastikkeeseen sellaista ylitsepääsemätöntä pomppua, että koko taloyhtiön osakkeenomistajakunnalla talous heittäisi härän persettä ja sen vanavedessä kippaisi koko yhtiö nurin.
Mitenkäs taloyhtiön korjausvelka? Vaikuttiko se konkurssiin?
Syytä ei tunnu löytyvän konkursseille. Ai mutta onhan meillä vielä se korjausvelka.
Korkeat korot ja korkea energian hinta lisättynä sillä ”ollaan hukassa kuin sika vatukossa”- mentaliteetilla taloyhtiön korjaamiseen, voisi olla jo jonkinlainen syy.
Nyt joku tässä kohtaa tätä pakinaa ajattelee, että kyllähän tämä taloyhtiö kuitenkin minun eliniän kestää. Juu niinhän se voi kestää, mutta ota tässä kohtaa se lusikka kauniiseen käteen ja hyväksy se tosiasia, että tämä maailma jatkuu vielä sinun jälkeesikin ja siinä taloyhtiössä voi olla osakkaana joku, jonka elämä on alku- eikä ehtoopuolella. Olisihan se niiden elämää aloittavienkin mukava asua kunnossa olevassa talossa, jolla on jotain arvoa.
Ei taloyhtiö aina korjaamattomuudesta konkurssiin mene, mutta sellainen mukava rahoituspommi saadaan kaikille aikaiseksi, kun taloyhtiötä ei korjata tarpeen mukaan, eli lähes jatkuvasti. Jatkuvalla korjaustoiminnalla estetään sen tärkeimmän vakuuden, eli sen kiinteistön arvon lasku.
Ei tunnu niin pahalta maksaa jatkuvasti yhdestä tai kahdesta korjauksesta pientä pääomavastiketta, kuin se tuntuisi siinä kohtaa, kun vesikatto, julkisivut, tontti- ja sadevesiviemärit, sekä salaojat ja kaupanpäälle linjasaneeraus tehdään yhtä aikaa. Siinä puhutaan jo isossa talossa sellaisesta rahasta, että sillä saa sirkussarjan norsuineen päivineen! Ja voit uskoa, että siinä jo pankinjohtajan pumppuakin stressitestataan, jos se moisen lainan myöntää.
Taloyhtiön sijainnin vaikutus yhtiön talouteen
Sijainti, sijainti ja sijainti ovat ne kolme kiinteistön arvon määrittävintä tekijää. Helsinkiläisen on tässä kohtaan helppo hymyillä, koska pohjoisesta ostetun kivitalon hinnalla saa puhelinkopin kokoisen yksiön Töölöstä. Sen kun itselleen ostaa, niin on varmasti halu pitääkin se ja sitä ympäröivä taloyhtiö kunnossa.
Tilastoistakin käy ilmi, että helsinkiläisen tai minkä tahansa muun ison kaupungin asukkaan asumiskulut on kovemmat kuin maalla. Olisiko isompien asumiskustannusten takana tuo jatkuva taloyhtiön korjaaminen, kun ne puhelinkopeista koostuvat kolossit käy vielä vakuudeksi pankissa? Koti on siellä minne sen tekee, mutta nuo kolme määrittävää tekijää kiinteistön hinnassa ei varmasti lämmitä siellä Pohjois-, Itä- tai vaikka Länsi-Suomen periferioissa, joista työikäinen väestö pakkaa kimpsut ja kampsut ja missä asuntoja saa halvemmalla kuin vähän ajettuja autoja. Niissähän ne konkurssitkin taloyhtiöiden osalta taitavat suurimmaksi osaksi olla.
Miten välttää taloyhtiön konkurssi?
Millä tämä kaikki lysti voitaisiin välttää Helsingissä tai siellä periferiassa?
Ensimmäisenä ehdottaisin maalaisjärkeä, eli elämään taloyhtiössä ihan samalla tavalla kuin nuuka suomalainen elää omaakin talouttaan. Menot olisi hyvä pitää tuloja pienempänä ja sinne sukan varteen tai patjan alle vois kerätä jotain, että Behmin sanoja mukaillen voitais yhdessä vaurastua.
Siinä yhdessä vaurastumisessa sen ammatti-isännöitsijän mielipide ja näkemys korjaustoiminnasta ja talouden pitkäjänteisestä hoitamisesta voi olla se, millä ne taloyhtiön seinät ovat se sukanvarsi ja patjanalus, jolla se konkurssi viimekädessä vältetään.
Olemme Isännöintiliigassa erikoistuneet pitämään huolta taloyhtiöiden ja kiinteistöjen talousasioista. Palvelemme isännöinti- ja muita kiinteistöalan yrityksiä, jotta he saisivat keskittyä omaan ydintehtäväänsä. Me pidämme konkurssit loitolla!
