Taloyhtiön korjausten lykkääminen voi tulla kalliiksi, jos korjaamiseen tarvittava rahasumma nousee suureksi ja lyhyessä ajassa pitäisi rahoittaa laajoja peruskorjauksia.
Toisaalta myös pienten korjausten tekeminen ilman pidemmän tähtäimen suunnitelmaa voi rapauttaa taloyhtiön arvoa ja haluttavuutta. Etenkin pienessä taloyhtiössä vastiketaso nousee näin toimittaessa helposti yli alueen keskiarvon.
Mikä siis neuvoksi taloyhtiön kiinteistön korjausten ajoittamisessa?
Suunnitelmallisuus on avain hyvään kiinteistönpitoon
Suunnitelmallisuus kiinteistönpidossa on erittäin tärkeää, kun taloyhtiön elinkaaren aikaisia korjauksia ajoitetaan. Mikäli suunnitelmaa ei ole, sorrutaan usein joko harkitsemattomaan korjausriskiin ja korjausvelan kasvuun. Toisessa ääripäässä hätäillään jokaisen rasahduksen jälkeen ja ”ylikorjataan” jokainen vika, mikä kiinteistössä ilmenee. Näiden ääripäiden välimaastosta löytyy ratkaisu:
- Pitkän tähtäimen suunnitelma
- Tiedostettu riskitaso ja
- Tieto kiinteistön korjaustarpeesta.
Taloyhtiön hallituksen vastuulla on luoda yhtiölle pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) taloyhtiön korjauksista. Suunnitelman tulisi nojata tietoon kiinteistön tilasta.
Tieto kiinteistön korjaustarpeista saadaan rakennusalan ammattilaisilta, joiden tekemiä kuntokartoituksia ja katselmuksia tulisi aika ajoin tehdä joka kiinteistössä. Kartoitusten avulla hallitus pysyy selvillä pidemmälle aikavälillä tarvituista korjauksista.
Aina on hyvä muistaa, että ulkopuolinen kunnossapidon konsultti pelaa varman päälle antaessaan arviota. Kaikkia saatuja raportteja kannattaa tarkastella kriittisesti. Lisäksi kuntotutkimuksien hankinnassa tulee aina kiinnittää huomiota sen tekijän omiin tarkoitusperiin. Riippumaton rakennusalan ammattilainen antaa objektiivisimman kuvan todellisesta tilanteesta, mutta jos kysyt aurinkopaneeleita myyvän yrityksen insinööriltä kuntotutkimusta, uskon että löydät yhtenä tärkeimmistä korjaustarpeista aurinkopaneelien asentamisen kiinteistöön, kuin kiinteistöön, ”viis vuotavista putkista, kunhan saadaan aurinkoenergiaa”.
Asumisviihtyvyys ja rahoitusmalli osana korjaussuunnittelua
Kun taloyhtiön hallituksella on tieto kiinteistön tilasta ja se tekee pitkän tähtäimen suunnitelmaa, tulisi kiinteistön käyttäjien asumisviihtyvyys ja korjausten rahoitusmalli huomioida suunnitelmaa tehtäessä. Näin asuminen on korjausten keskellä mahdollista ja vastiketaso ei sahaa ylös-alas, vaan sitä voidaan harkiten pitää tietyllä tasolla. Suunnittelu estää asumiskustannusten hetkellisen nousun kohtuuttomaksi ja yhtiön osakkuus ei ole sen puolesta stressaavaa.
Rahoitus on myös se elementti, jonka pohjalta tehdään korjaustarpeiden harkittu riskianalyysi. Putkiremontin ja siitä aiheutuva vuotoriskinkin hyväksyminen voi olla harkittu ja järkevä, jos korjaustarpeiden kannalta tärkeämpää tehtävää on ensin.
Suunnitelmallisuutta ei voi liikaa korostaa, koska ilman suunnitelmaa saatetaan sortua jopa perusparannuksissa hassuihin tilanteisiin. Esimerkiksi energiaremonttien tekeminen tulee aina tehdä tarkoin harkiten. Jos ensin puututte huoneistotasolla lämmityksen riittävyyteen ja heti perään vaihdatte yhtiön öljykattilan maalämpöön, voi olla että vaikka lämpöä riittää, niin rahaa meni harakoille.
Suunnitelma varautuu myös odottamattomiin korjaustarpeisiin
Toki aina jotain odottamatonta voi ja yleensä sattuukin, kun puhutaan kiinteistön korjaamisesta. Juuri ne odottamattomat tilanteet yleensä sysäävät taloyhtiön kriisiin – etenkin jos kaikki korjaukset ovat odottamattomia ja suunnittelemattomia. Yksittäisenä asiana odottamaton käyttövesipumpun prakaaminen ei ole suuri huoli tai kustannus, jos isot linjat korjaamisen osalta ovat kunnossa. Toisaalta taas vuotava vesikatto odottamattomana on varmasti kriisi taloyhtiölle kuin taloyhtiölle, jossa hallituksella ja isännöitsijällä olisi kyllä suunnitelmallisuudessa peiliin katsomisen paikka.
Yhteenveto kiinteistön korjaussuunnittelusta
Kiinteistön arvo ja haluttavuus määritellään yleensä kolmesta pääkohdasta, jotka ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Noita kolmea tukevat omassa sijainnissaan olevan kiinteistön korjaustarpeiden pitkän tähtäimen suunnitelma, tieto kiinteistön korjaustarpeista ja harkittu korjausten riskitaso.
Isännöintiliiga on erikoistunut kiinteistöjen ja taloyhtiöiden taloushallintoon. Toimintatapamme auttavat isännöitsijää onnistumaan ennakoivassa ja suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa. Asiakasyhtiöt arvostavat huoletonta, vakaata asumista, jolloin isännöitsijän tehtävässäkin on helpompi onnistua.
Klikkaa tästä tutustumaan palveluihin, joita tarjoamme isännöintiyhtiöille!
